Em poucas palavras
Usucapião é o direito de se tornar dono de um imóvel depois de cuidar dele como seu por um certo tempo, sem que ninguém conteste. A lei entende que quem dá vida ao imóvel merece mais proteção do que quem o abandonou.
No fim do procedimento, o imóvel é registrado no cartório em seu nome. Com isso você pode vender, financiar, deixar de herança e dormir sem medo de perder a casa.
Há quanto tempo você está no imóvel?
O prazo muda conforme a sua situação. Veja em qual delas você se encaixa.
2 anos
Quando o ex abandonou o lar
Imóvel urbano de até 250 m², dividido com o ex-cônjuge ou ex-companheiro que foi embora. Você ficou morando e não tem outro imóvel.
5 anos
Sua única moradia
Casa ou terreno na cidade de até 250 m², ou área rural de até 50 hectares em que você mora e produz. Vale para quem não tem outro imóvel.
10 anos
Com contrato ou com moradia
Você tem um contrato de compra, mesmo de gaveta, e agiu de boa-fé. Ou não tem documento nenhum, mas mora no imóvel ou fez obras nele.
15 anos
Sem documento nenhum
Não importa o tamanho do imóvel nem se existe contrato. Basta a posse contínua, como dono, sem contestação.
Quando a usucapião não se aplica
- Imóvel alugado ou emprestado. Quem mora como inquilino ou por favor reconhece que o dono é outro.
- Caseiro ou empregado. Quem cuida do imóvel a mando do dono não tem posse própria.
- Imóvel público. Terrenos e prédios do governo não podem ser adquiridos por usucapião.
Dá para resolver no cartório, sem processo
Desde 2016, a usucapião pode ser feita direto no cartório, quando não há briga pelo imóvel. Costuma ser bem mais rápida que a via judicial. O caminho é este:
1
Análise do caso
Vejo há quanto tempo você está no imóvel e qual tipo de usucapião se aplica.
2
Provas da posse
Reunimos documentos, e o tabelião registra em ata o tempo e a forma da sua posse.
3
Planta do imóvel
Um engenheiro ou arquiteto mede o imóvel e identifica os vizinhos.
4
Registro
O cartório de imóveis confere tudo, avisa os interessados e registra o imóvel em seu nome.
Se alguém contestar o pedido, ou se o caso exigir, o caminho passa a ser a Justiça. O direito é o mesmo; muda o tempo.
O que serve de prova
Quase tudo o que mostra que você vive ali e cuida do imóvel ajuda. Comece a guardar:
Contas de água e luz antigas
Carnês de IPTU
Contrato ou recibos de compra
Notas de material de construção
Fotos antigas da família no imóvel
Correspondências no endereço
Depoimento dos vizinhos
Perguntas que sempre me fazem
Comprei por contrato de gaveta. É usucapião?
Pode ser. O contrato ajuda a provar a sua boa-fé e reduz o prazo. Em alguns casos existe um caminho ainda mais direto, a adjudicação compulsória. Analisando os documentos, eu indico o melhor.
Posso somar o tempo de quem morava antes de mim?
Em muitos casos, sim. A lei permite juntar a sua posse à de quem lhe transmitiu o imóvel, como pais ou o antigo possuidor.
Imóvel de herança, em que só eu moro, pode?
É mais difícil, porque em regra o imóvel pertence a todos os herdeiros. Mas é possível quando um herdeiro age sozinho como dono por muitos anos, sem oposição dos demais. Cada caso precisa ser estudado.
Preciso de advogado?
Sim. A presença do advogado é obrigatória tanto no cartório quanto na Justiça.
O PRÓXIMO PASSO
Você já fez do imóvel a sua casa. Falta colocar o seu nome nele.
Me conte há quanto tempo você está no imóvel e como chegou até ele. Eu analiso a sua situação e explico, sem juridiquês, qual caminho a lei oferece.
Quero analisar o meu caso
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Base legal: arts. 183 e 191 da Constituição Federal; arts. 1.238 a 1.243 do Código Civil; art. 216-A da Lei de Registros Públicos. Este texto é informativo e não substitui a análise do caso concreto.